“高新区住建局和丈八街说念办要在绿地世纪城A区搞‘居代业’，‘居代业’到底是若何回事？业委会和居委会实足是两回事，不知这么作念有何法律依据？”近日，在西安一个业委会主任微信交流群里，一张相片引起了群成员的高度关注。

联系公告：

拟彭胀“居代业”，公示征求期满反对意见未过半即可启动

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这张相片是一份张贴在西安高新区绿地世纪城A区门口公告栏上的公告。5月7日上昼，华商报记者来到该小区，在该小区南门的公告栏上也见到了这份公告。该公告为高新区住房和城乡设立局、高新区丈八街说念工作所在发，盖有两部门公章，发布时辰为2026年4月29日。

公告中称：“因你小区第三届业主委员会无法平方履职，为保险小区业主正当权益，督促物业企业作念好服务，加强群众监督，经磋议，拟在你小区彭胀‘居代业’联系责任，现面向举座业主公开征求意见。”“‘居代业’，即由居委会暂期间行小区业主委员会职责，代行期限暂定一年。”字据该公告，代行的职责界限包括业主大会组织、物业服务监督、维修资金与大众收益护士、小区事务互助、信息公示与调换、业委会磋议鼓励等。

对于征求意见的具体方针，公告中这么表述：“如对上述内容有异议，请在公示征求期内抓业主灵验身份证件(身份证、房产证)向绿地世纪城社区住户委员会递交纸质异议材料。公示征求期满，若反对意见未朝上总户数50%，即可启动“居代业”责任。”

记者拨打了公告中的联系面貌，接电话责任主说念主员称，这是绿地世纪社区居委会的电话号码，高新区住建局和丈八街说念办并未在公告中留联系面貌，“这是街说念办和住建局发的通告，咱们仅仅配合东说念主家的责任。”

5月7日在绿地世纪社区居委会，记者看到责任主说念主员很少。对于“居代业”一事，责任主说念主员什么也不肯说。据记者多年来的不雅察，业委会责任要搞好并退却易，除了下层部门的接济度之外，如何能作念好业主责任也极端关键。也不知这些责任主说念主员是否具备代行业委会事务的联系智商、教授和专科学问储备。况且“上面千条线，底下一根针”，社区居委会的责任平时就许多，时辰和元气心灵允不允许亦然问题。

实地造访：

多位业主示意不知情、不了解，有业主问若不肯意不错推翻吗？

在绿地世纪城A区，记者随即在院内盘问一些业主，大多半对门口张贴的公告不知情、不了解，也不感兴趣兴趣。

一位女士说，她对子系法律法则不纯属，以为业委会既然运转得不好，换一下居委会试试也行。

另一位业主说，对于业委会的事还是折腾好几次了，面前谁是负责东说念主是也不明晰。对“居代业”是什么真谛不明晰，平时也很少关注业主自治这方面的这些事。

另一位女士则示意，没看到小区门口的通告。“这么的事应该开个大会才略决定吧？最起码要给咱们说说居委会要代替业委会欺诈什么权利吧？就在小区门口贴两张纸就行了？贴到何处谁会看呢？印象中社区居委会应该是管社会大众事务的，若何能代替业委会呢？”她牵记肠说：“即便这么定了，咱们不肯意应该照旧不错推翻的吧？毕竟屋子是咱们买的。”

在该小区19号楼一楼，一边是业委会办公室，一边是物业办公室。业委会办公室的门关着，门口张贴的贵寓卷了边、撕了角或耷拉着也没东说念主宰，看起来还是很久无东说念把握公了。物业的几间办公室内，责任主说念主员正在值班。物业司理办公室内，一位业主正在就什么事情作念调换，物业司理告诉这位业主需要比及“居代业”公告公示时辰到了之后才略决定。记者讲明身份和来意，该物业负责东说念主示意，小区情况很复杂，对于“居代业”的事情不明晰，要问联系政府部门。

丈八街说念办城建护士办公室：

该小区确有特殊情况，是高新区住建局的提议，意外进行彭胀

字据绿地世纪城社区居委会提供的电话，记者联系了丈八街说念办城建护士办公室。责任主说念主员示意，这么作念是在业委会无法平方履职的情况下，由居委会暂代业委会的责任，时辰仅仅一年。南边一些城市亦然这么作念的，也有一些告捷案例。公告是高新区住房和城乡设立局、高新区丈八街说念工作处两家单元荟萃作念出的，“按照公告，如果业主有异议，华游体育中国官网入口需要抓灵验业主身份讲明注解，向绿地世纪城社区居委会递交纸质异议材料。”对于业主们极端关注的“居代业”法律依据，该责任主说念主员仅仅说有，但并未具体提供。

该办公室负责东说念主告诉记者，绿地世纪城A区确乎存在一些特殊情况。2024年9月该小区第二届业委会任期届满，之后照章选举产生第三届业委会并于2025年1月完成备案。但因为一些委员离职以及业委会主任接受联系部门视察，业委会暂时无法平方履职。针对部分业主与第二届业委会之间就小区大众收益开销、业委会运转的矛盾，街说念办字据住建部、中央政法委、中央漂后办等十部门荟萃印发的《对于加强和改革住宅物业护士责任的通告》，于2023年7月促成两边欢喜由街说念工作处组织召开临时业主大会，就再行选举业主委员会事项组织表决。

“在这种情况下咱们认为仅可就再行选举业主委员会事项组织表决，其余议题均超出请示权限。但经街说念屡次互助，部分业主代表及磋议组仍不予收受，坚强将除名现存业委会，进行议事功令、护士左券、选举方针表决以及更换物业等五项议题一并表决。2023年10月8日、11日，街说念发布公告，见告退出临时业主大会磋议组，且明确对投票效劳将不予承认。业主代表在莫得街说念和社区代表参与请示和监督、超出法则权限界限的情况下自行完成投票法子，并就街说念不予备案‘第三届业委会’拿起行政复议，西安市东说念主民政府作出《行政复议决定书》已驳回其备案诉求。这些业主代表之后又拿起了行政诉讼，面前法院判决尚未作念出。”

“在面前业主大会依然存在但业委会无法平方履职，部分业主代表拿起的行政诉讼尚未判决的情况下，高新区住建局管物业责任的联系部门负责东说念主提议实行‘居代业’。此事同期亦然经过区住建和丈八街说念共同磋议才决定这么作念的。”

为何不设立“物管会”而要搞“居代业”？这位负责东说念主示意，按照联系范例，物管会应该是在两次设立业委会未告捷之后才略设立。面前这么作念主若是为保险该小区业主正当权益、督促物业企业作念好服务，并莫得针对其他小区进行彭胀的真谛。暂依期限说是一年，但一朝实施笃定当先会把业委会组建或换届算作中枢责任，牵头设立磋议组，请示业主保举代表，完成业委会委员选举、备案等责任，推动业主自治机制尽快落地。联系责任也许3-6个月就不错完成。

高新区住建局：

“居代业”是街说念办负责，高新住建仅仅配合

那么高新区住建局联系部门负责东说念主冷漠“居代业”建议，其法律依据究竟是什么？此前，记者曾屡次拨打官网公布的高新区住建局两个责任电话，但一直打欠亨：“服务电话”一直是嘟嘟嘟的忙音，凤凰彩票“物业专线”一打就断，不知是何原因。

5月7日，记者来到高新区住建局，局办公室内主要负责东说念主不在。在该局护士物业责任的办公室，责任主说念主员给其上司负责东说念主打电话申诉后示意不粗犷接受采访，称“居代业”的事情主若是丈八街说念办在负责，他们仅仅配合。他说，“居代业”笃定有法律依据，却相似未见告记者究竟依据的是哪条法律范例。

业内见识：

“居代业”无有余法律依据，职能部门应谨记“法无授权不可为”

西安市碑林区心晴雅苑小区因告捷的报答制物业护士格局享誉世界，该小区第一、二、三届业委会主任周洪斌示意，严格来说“居代业”是莫得有余的法律依据的。同期“物管会”也存在近似问题，致使齐莫得诉讼履历。“许多社区居委会责任主说念主员连业主齐不是，凭什么就能决定业主家的事情呢？这是很粗犷的真谛真谛：咱们的钱凭啥你不错来决定若何花？”“在现实中也确乎有一些业委会存在问题，这亦然因为之前对业委会的健康成长青睐不够。如果职能部门面前念念进行干扰，照旧应该在法律框架大众事，应该谨记‘法无授权不可为’。不然不仅有违警越位之嫌，一朝这种作念法推开从而导致更大界限的效仿，很可能会酿成对业主自治权利在事实上的抢夺。”

西安市雁塔区华城万象小区业委会主任赵红云也示意，她极端不赞同“居代业”。当先，这么作念权责不清，很容易导致变装错位：业委会是由业主大会照章选举产生的常设执行机构，代表举座业主欺诈共同护士权并保重正当权益，体现的是举座业主对我方财产权的护士；居委会是下层群众组织，主若是作念社区服务和下层处分的。两者根底就不是一趟事。由居委会来代替业委会，居委会有什么权利去护士属于举座业主的钞票？有什么权利去决策小区里的事务？法律上并莫得给居委会这么的授权。同期如果居委会代替业委会所作念责任出现破绽，遭殃和亏损其是否承担？其次，这么作念还会导致居委会在请示、协助业主开展业主自治的过程中失去中立态度。居委会、街说念办、物业公司本来在责任中就有许多交加，在“居代业”之后居委会既当护士者又当监督者，在业主自治事务中很难作念到公说念、中立，是以势必会引起许多矛盾。最关键的是，民法典范例“业主对建筑物内的住宅、计较性用房等独有部共享有扫数权，对独有部分除外的共有部共享有共有和共同护士的权利。”这是法律赋予业主的权利，而“居代业”就是变相把业主自治的权利收且归了，大约沉着了业主自治的权利。“我认为居委会、街说念办和区住建局最该作念好的事情，应该是尽量简化业委会的设立历程，匡助业主进行自治，而不是代替业主来作念事。”

讼师不雅点：

业委会委员出问题应召开临时业主大会补选，公告中公开征求意见的面貌也有问题

联系部门称“居代业”有法律依据但又一直未能讲明，其可能的依据会是什么？记者上网查询发现，住房和城乡设立部行政步骤性文献《业主大会和业主委员会请示功令》第五十八条范例：“因客不雅原因未能选举产生业主委员会大约业主委员会委员东说念主数不及总额的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，不错由物业所在地的住户委员会在街说念工作处、州里东说念主民政府的请示和监督下，代行业主委员会的职责。”但该请示功令的性质并犯罪律或行政法则，不具有法律强制力，仅仅对地方住建部门、街说念工作处、州里政府及业主组织具有请示性和参考性。

陕西言锋讼师事务所主任讼师贾涛示意，若有法律依据，则应当照章履职，但不明晰“居代业”的法律依据究竟是啥？另外从联系部门在绿地世纪城A区张贴的公告内容来看，固然看起来是在征求业主意见，推行上却并非是在至心实意地征求意见。当先，就提前拟定好的决策征求意见，应该征求欢喜的意见，而不是征求不欢喜的意见；其次，即使反对“居代业”的意见未朝上50%，也不代表其余的业主就沿路欢喜，因为从大多半小区的推行情况来看，许多业主对小区事务并不温煦；另外，“居代业”事关每一位业主的亲身利益，要就这么的事作念决定，应该召开业主大会，而不是粗犷的征求意见。再说，居委会若能临时暂代，为啥不积极鼓励业主大会、业主委员会的设立？业委会委员若不行履职，应当按业主大会功令召开临时业主大会进行补选。而不是另外找个法律框架之外的主体来取代。“总的来说，我个东说念主认为，‘居代业’此举恐无法律依据，居委会算作下层群众组织应当照章履职，联系部门不应非凡权力创设法律。”

外地情况：

“居代业在上海已不提倡，市委文牍敕令业委会应建尽建”

字据网上公开贵寓，世界界限内搞过“居代业”的主若是上海和深圳。两地在轨制缠绵、适用条目和推走运转上也存在相反。

2023年3月1日，《深圳市社区住户委员会代行住宅区业主委员会职责护士方针（试行）》厚爱执行。其中范例，仅在以下情形下可启动“居代业”：小区未设立业委会（初次业主大会未告捷召开）或换届失败（新一届业委会未选出）；同期存在影响大众安全或护士顺序的紧要、紧要事件需实时处理。代行权限包括组织选聘、续聘、解聘物业服务企业；筹集、护士和使用物业专项维修资金；代管业主共有资金基本账户；结伙物业纠纷等。但紧要事项（如使用大额维修资金）仍需业主大会表决，居委会起义直决策。其实施特色是：强调临时性、济急性，代行期限一般不朝上一年；要求集体决策，居委会会议需三分之二成员出席、过半数欢喜；圮绝代行后须完成计帐与吩咐。

2017年《上海市住户委员会责任条例》初次允许居委会在特定情况下代行业委会职责；2025年1月，上海市委社工部发布《对于住户委员会暂期间行业主委员会职责的请示意见（试行）》征求意见稿，明确适用情形，强调“非必要不代行”。具体适用情形包括：业委会任期届满未换届；委员空额超半数或陆续6个月未开展责任；业委会无法平方运作且业主大会已决定提前换届但尚未选出新一届等。在代行权限放手上，明确居委会主要承担组织互助变装（如组织业主大会、公告事项），紧要事项仍由业主大会表决（需“双三分之二”参与、“双四分之三”欢喜）；代行期限一般不朝上一年，实践中多为3–6个月。

上海一个因告捷实行报答制物业护士格局而获取多方笃定的小区业委会主任告诉华商报记者，“居代业”在上海仅仅临时措施，一般是在业委会任期届满但换届选举尚未完成，大约新小区入住率低无法设立业委会等条目下才会用来过渡。居委会底下一般会设一个“物业处分委员会”，由几个社工成心负责，对应相应的小区物业。但这一般仅仅几个月时辰，长期的“居代业”是不允许的。最终要求是要以最快时辰设立业委会或完成换届，这齐是有相应的侦探方针的。面前“居代业”在上海已不提倡，本来的“居代业”还是沿路在徐徐退出，市委文牍敕令业委会“应建尽建”。另外，上海实行党建引颈，在业委会和居委会之间实行交叉任职，业委会主任如果作念得相比好，会被采纳进社区党组织，接受团结引导。本来搞“居代业”是居委会社工平直冲到前边去了，面前是由业委会主任走在最前边，这亦然合适法律框架的方针。

据了解，工作委会阴事率来看，深圳约30%，而上海约97%，绝大多半小区也无需“居代业”。

华商报大风新闻报说念组 文/图中国官方网站

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